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12bet平-一手楼市丨昆明呈贡再次“一战成名”高房价背后什么来支撑?

2020-01-09 15:02:04 来源:ab真人视讯

12bet平-一手楼市丨昆明呈贡再次“一战成名”高房价背后什么来支撑?

12bet平,呈贡,在上周的土拍中又一次“一战成名”。

144.88亩住宅用地,13家房企,96%溢价,1332.71万元/亩成为呈贡“单价地王”。

虽然呈贡的高速发展期开始已久,但是如今的呈贡究竟撑不撑得起高昂的房价和众多购房者的期待?

三年房价翻了一番

提及呈贡,房价是需要说在前头的。

根据锐理数据提供的呈贡住宅价格数据,2017年1月-2019年11月,呈贡房价从5480元/㎡涨至11445元/㎡,可以说是3年时间里翻了一番。

(数据来源锐理数据)

不难发现,从2017年开始,呈贡房价一直呈现上涨趋势,但是至2018年6月突破“万元”大关之后,房价就在1w-1.15w之间徘徊,趋于稳定。

而在2018年8月之前,呈贡的住宅存量面积一直都不高,这也与去化情况有所关联。2017年-2018年的呈贡,有很长一段时间出现了“一房难求”的现象。

(呈贡部分项目房价 数据来源网络未经核实)

今年,呈贡又落地不少新项目。而据《2019年11月昆明房地产市场研究报告》呈贡成为昆明新增面积、成交面积、存量面积三项指标的第一名,整个片区又迎来一个集中供应和销售的势头。

(图源锐理数据)

又出地王房价还压得住?

看完了“面包”的价格,再来看看“面粉”的价格。

今年,呈贡的土地供应量并不少。单单2019年上半年,呈贡已属昆明土地供应和成交的主要区域,并且“高溢价”频频。

2月21日,呈贡高铁站旁7宗约162亩土地进行网上拍卖,3位买家参与,经过76轮激烈竞价后,锦艺置业溢价84.11%将土地收入囊中,楼面价约2467.7元/㎡。

6月5日,康美以40.29亿元夺得昆明呈贡区雨花片区中部18宗地块,溢价59%成交,楼面价1929.18元/㎡。

(12月11日呈贡区出让土地位置)

12月11日,呈贡区龙城街道办事处南部1宗住宅用地拍卖,引得13家房企参与其中,过程激烈。经过95轮报价,最终该144.88亩地被中交地产股份有限公司收入囊中,成交价19.31亿元,溢价率96%,楼面价6247.1元/㎡,土地单价1332.71万元/亩。

前两次高溢价的地,楼面价并不高。但是12月11日中交拿下的144.88亩地,6247.1元/㎡的楼面价虽然不是历史最高,但已经值得去推敲一下未来的销售价格了。

在此前血拼姐写过的《降价了?昆明房价的“底线”该是多少?》一文中详细讲解过昆明房价的计算公式,若以之前的计算公式来看,不含税费成本、开发商利润成本、开发商销售管理成本等因素,该地块建成后毛坯的售价必定在11247.1元/㎡以上,这仅仅是一个“底线”而已。

若是以锦艺2467.7元/㎡楼面价拿的地,最终售价12700元/㎡来看,中交拿的这块地会卖多少?你品品,仔细品!

房价被质疑的那些年

呈贡有一点是需要弄清楚的:

规划:呈贡新区大致以昆玉高速公路划分东西,以中央公园划分南北,并按不同功能划分为片区:吴家营片区、雨花片区、斗南片区、乌龙片区和昆明呈贡信息产业园等。

其中,吴家营片区是呈贡区政治、经济、文化、商务、景观中心;雨花片区是大学城片区;斗南片区是特色农业产业片区;乌龙片区以体育休闲娱乐和中高档居住为主;昆明呈贡信息产业园将主要布局中国面向泛亚地区发展新一代信息技术产业。

(呈贡规划 图源昆明市规划局)

从规划来看,整个呈贡居住用地并不多,主要集中在斗南和乌龙两个区域的滇池湖畔。

所以过去大家对于呈贡的认识其实是:昆明市级行政中心+大学城+高铁站。

于是就有人提出质疑:呈贡的支柱产业是什么?市政中心?大学城?这两者凭什么带火一个呈贡?

谈教育,呈贡确实占优势,规划63所学校(10 所小学、8 所初级中学、5 所完全中学、6 所九年制学校),加上大学资源,家长酷爱的“书香气息”倒是挺足了。

(呈贡实拍图)

谈人流量,昆明市级行政中心加上大学城、高铁站带来的庞大人流量,确实也是片区发展最需要的。

但是,靠什么留住“人”,靠什么来发展呢?这一点受到过不少人的质疑。

房价虚高、“空城”、商业萧条,确实是这些年来呈贡的标签。

提呈贡不再只说市政府

但是,从今年开始,似乎有很多声音冒出来,为呈贡正名,挖取呈贡如今的价值。

商业配套、交通、学校就不作过多赘述了。重点提一个点,就是:产业。

首先就是特色农业产业。呈贡的斗南花卉小镇,不仅是花卉交易市场,也是物流、研发全产业链和横向融合旅游、文化、健康的立体大花卉全产业链。

(斗南花卉市场)

其次是大数据信息产业和智能制造业。呈贡在短时间内就引入了微软、谷歌两大国际知名科技企业,之后又引进华为、中兴、浪潮、大唐等国内著名高科技企业。此外,还有呈贡“云上小镇”、昆明芯云产业园、启明星辰(昆明)科技园项目,可以说昆明呈贡信息化高新技术产业发展已经步入了快车道。

然后是大健康。依托云南白药、昆明医科大学、云南中医药大学等科研优势,大力发展以生物医药、康体养生、健康文化为重点的大健康产业。目前,呈贡已落成康美健康城、绿地滇池国际健康城(绿地滇池国际健康城_楼盘详情-昆明手机搜狐焦点网)、云南白药集团健康产业项目、鹏瑞利国际大健康城、核心半岛、宝相大健康产业园等大健康项目。

如今的呈贡有产业加持

专家指出,产业支撑不仅能带动一个区域的发展,也是房价最坚实的保障。拥有产业集群,可以实现高知高质人口的聚集,人口聚集则能推动区域的配套升级,完善区域建设。

而区域配套发展更加完善之后,又能反作用于“聚集人口”,通过持续稳定的良性循环,起到支撑房价涨幅的作用。

相比晋宁、安宁、嵩明,乃至巫家坝、西北新城来说,呈贡这些年让人们确确实实的看到了大量实质性的产业落地,而不是“一纸规划”或者“一块大饼”,这必然带来产业功能、收入、消费等。

双铁tod+各类产业集群,才应该是呈贡支撑房价不断上涨的内核,而不仅仅是此前提到的大学城和昆明市级行政中心。

也难怪越来越多的专家预测未来更加看好呈贡。不过,片区的利好必定催动房价的上涨。

(数据来源锐理数据)

回到文章一开始提到的呈贡的房价,从2018年6月开始,房价就在1w-1.15w之间徘徊,相比昆明其他的区域,呈贡确实还处于一个“洼地”,如果从产业带动片区这个角度来看,涨幅空间确实不小。

总结:

“产业进,配套齐,人口足,房价涨”,这算是呈贡未来的一个发展模式。呈贡确实是主城五区中发展潜力不容小觑的片区,虽在一定程度上比不上沿滇池的草海和会展,但未来超过西北新城和东市区似乎并不奇怪。业内看好,自然有道理。不过也不必盲目跟风,投资、刚需,依需求考虑。